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  • 開發商拿地看似瘋狂其實不然

    時間:2011-04-01 17:32 作者:精密鑄造廠 點擊:
    2010年4月,中國房地產行業迎來了史上最為強硬的政策調控,樓市和與樓市相關的各個角落都感受到了強烈的震動。嚴政之下,房地產市場一時風聲鶴唳,關於三套房征收營業稅、開征

    2010年4月,中國房地產行業迎來了史上最為強硬的政策調控,樓市和與樓市相關的各個角落都感受到了強烈的震動。嚴政之下,房地產市場一時風聲鶴唳,關於三套房征收營業稅、開征住房消費稅等傳言更是不絕於耳。樓市陷入一種混沌狀態,各方都在捕捉、分析著各種信息,以期能夠早些判斷樓市的走向。

      從今天起,本報將分三期推出省城樓市係列報道“風聲——嚴政下的樓市迷局”,從土地供應、市場反應和金融信貸三方麵入手,記錄“風聲”中撲朔迷離的樓市百態,講述這個城市裏發生的眾多跟房子有關的故事。

      2009年下半年,省城開發商拿地的“瘋狂”給人留下了深刻印象,那次的“瘋狂”直接推高了濟南的房價。而在今年的嚴厲調控背景下,開發商拿地又現“瘋狂”。不過這次,濟南的“天價地”背後多了幾分收斂。

      搶地!搶地!一定要搶塊地回來!

      省城再現拿地“瘋狂”,高價地近期四處開花

      調控不起作用了?不僅開發商在問,許多人都在問

      27日下午,記者見到張永(化名)時,他多了幾分從容。理由很簡單,手裏有地了,雖然這個地塊不是很大。

      張永是省城一家較有實力的開發企業的部門負責人,在2009年以前,該公司在濟南發展得順風順水,開發了數個不錯的大盤,目前仍有一個樓盤在銷售。

      雖然樓盤銷售得很好,手裏也有了不少錢,但近期張永一直平靜不下來,原因很簡單,手裏目前沒地。“公司反複開會研究,決定一定要拿塊地回來。”

      在近兩個月裏,張永不停地奔波在土地市場上,參加了五六次拍賣。“原來ag真人视讯拿地的時候,一塊地有兩三家爭,現在基本上是塊地就有七八家想要,競爭非常激烈,這是ag真人视讯沒有預想到的。”

      張永說,由於競爭激烈,他們拿地十分困難,自己看上的地塊屢屢被別人高價拿走。“好幾次,ag真人视讯還在計算多高的價格能承受時,別人已經以更高的價格舉牌拿走了。由於價格經常超出心理底線,ag真人视讯覺得幹不著。”

      老是拿不到地,張永心裏有點毛了。“十分鬱悶,ag真人视讯手裏除了在售項目,其他什麽也沒有了。”

      在焦急與煎熬中,張永的公司終於在前幾天拿到了天橋區的一塊地,雖然隻有不到100畝,每畝價格也在500萬元以上,但綜合考慮了周邊環境和自身實力後,公司上下一致認為值。

      張永說,這次拿地競爭對手不少,他們之所以能拿到,估計是因為大開發商覺得麵積太小不願拿,而小開發商又都覺得不劃算,所以“幸運”最終落在了他們頭上。

      拿下這塊地後,雖然跑手續很麻煩,但張永心裏踏實了。

      這幾個月,隨著國家調控手段越來越嚴厲,張永一度困惑過。看到別人都在拿地,自己不拿肯定不行,更何況手裏攥著大把去年賺的錢,不給這些錢找條出路也不行。

      張永說,近期國家在土地、信貸、市場秩序等方麵連出“重拳”,開發商的生意越來越難做。但他沒想到,省城近期拍賣的幾個地塊,地價居然會被喊到那麽高,甚至有的地塊單畝價格已在千萬元以上。 他聽說綠城花了12.4億元拿到盛福莊一塊384畝的土地,天業股份以每畝1083萬元拿到奧體中心附近一個地塊,東拓置業以18.16億元“天價”拿到奧體中心附近的221畝地,他覺得實在想不通這是為什麽。

      宏觀調控不起作用了嗎?這不僅是張永的疑問,也是許多人的疑問。

      怕嗎?不怕!濟南的樓市他們信任!

      不開發土地,這算啥開發商?當然要拿地

      保障性住房保不了所有人,商品房會有市場

      仔細想來,張永覺得雖然現在公司正麵臨“史上最嚴厲的調控”,但政策畢竟是為了打擊投機炒房,這種人在濟南市場上本來就不多,所以他覺得調控隻會讓省城房地產市場更加穩定。而這,給了他拿地的信心。

      記者在采訪中了解到,在目前的土地市場上,增加了更多本地開發商的活躍“身影”。信立怡高策研中心高級研究員王帥在接受采訪時說,目前市場上,在濟南的大開發商中海、北大資源、綠地、恒大等,目前已經有了足夠的土地進行開發,而本地開發商則普遍麵臨著前期項目開發完,目前無土地可以開發的窘境,因此才會積極拿地。

      不過也有部分大開發商雖然在濟南有項目,但手裏的土地儲備很少,因此也在想方設法拿地。記者在采訪中了解到,由於看好濟南的市場,有的大開發商總部也在不斷催促其在濟南的分公司盡快拿地。

      記者從幾次拍賣會現場看到,不少大開發商參加了土地拍賣,並頻頻舉牌。但是,當價格達到一定的高度時,他們便不再舉牌,顯得非常“理性”。

      “與其他一線城市相比,濟南市場投機、投資需求相對較少,自住、改善性需求所占比例較大,市場穩定,開發商對於未來市場的預期較好。”王帥這樣解釋開發商近期拿地熱情高漲的原因。

      國土方麵的專家王先生分析說,目前國家規定70%的土地要用於保障,這有利於平抑房價。但他同時說:“ 肯定還會有不少人無法享受保障性住房,需要通過純粹的商品房市場來解決,而且省城有不少具有相當購買力的改善性需求購房者,這部分需求不是小數目,因此給開發商拿地帶來了底氣。”

      山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也認為,在保障性住房用地之外,純商品房用地的競爭在開發商之間將會更加激烈。當然,在目前的土地市場上,還有一個問題需要引起注意,那就是一些有著“國有”背景的房地產企業,他們在土地競爭中是最“活躍”的,土地拍賣價格屢創新高,與他們有很大關係。

      稀缺!稀缺!高價地貌似有理

      “瘋狂”背後,其實也有更多冷靜

      調控之下,開發商拿地越來越謹慎

      嚴厲的調控之下,開發商敢於高價拿地,導致濟南不少區域的樓麵地價已達四五千元,其中的原因不少人琢磨不透。對此,李鐵崗用“收斂的瘋狂” 來解釋。 他認為,如果沒有目前嚴厲的調控,這些土地的拍賣價格還會高出不少。

      李鐵崗分析說,這些地塊之所以能拍出高價,要麽是由於地塊的稀缺性,要麽是由於所在區域周邊環境和配套的大規模提升。

      在最近出現的這些高價地中,濟南“地王”的紀錄並沒有被刷新。天業股份所拿地塊雖然單價高達上千萬元,但伴隨的是高容積率,樓麵地價最終折合為3200元/平方米。而東拓置業所拿的高價地,樓麵地價也低於去年祝舜路和山師北街兩個住宅“地王”。

      對這種“收斂”,李鐵崗歸因於目前的嚴厲調控。

      李鐵崗認為,政策打擊的是炒房者,但作為最基本的居民住房需求,國家還是鼓勵的。因此,對於濟南的樓市來說,在巨大的自住需求推動下,樓市還會有保值性的穩定增長。而這種市場特點,正是開發商願意拿地的重要原因。

      對於開發商這種“收斂的瘋狂”,濟南市國土部門的王先生也深有體會。

      “其實開發商的這種瘋狂都不是盲目的,他們拿地前都已測算過,從這些高價地的特點來看,都具有稀缺性。”王先生分析說,例如近期價格較高的幾塊地,都位於奧體中心周邊,這附近的地塊本來就比較少,再加上這裏是將來整個濟南的中心,因此在開發商看來,好的地段即使價格高點,將來肯定不吃虧。

      “近期雖然有調控,但開發商拿地的熱情都很高漲,每一塊地都有許多開發商在爭。”王先生說,有些地塊雖然競爭很激烈,但最終成交的價格並不是很高,這類地塊有一個共同特點,那就是地段不是很好。“這說明目前開發商拿地比較理性,覺得不好的地塊,他們不會去拚高價的。”

      信立怡高策研中心高級研究員王帥認為,目前政策的厲害之處在於國家加大了開發商的拿地難度,例如拿地半年內付清首付、一年內繳清全款等。因此,開發商拿地不得不越來越謹慎。

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