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  • 開發商為何敢於高價拿地

    時間:2011-04-01 17:34 作者:精密鑄造廠 點擊:
    在嚴重的全球性金融危機並沒有完全複蘇的情況下,宏觀經濟雖然略有好轉跡象但並不穩定,可是在土地出讓市場呈現出的複蘇狀態卻令人震驚,全國各城市不斷地湧現地王。地王價格

    在嚴重的全球性金融危機並沒有完全複蘇的情況下,宏觀經濟雖然略有好轉跡象但並不穩定,可是在土地出讓市場呈現出的“複蘇”狀態卻令人震驚,全國各城市不斷地湧現“地王”。“地王”價格不斷被刷新,動輒每平方米過萬元的地價成本,早已高出周邊房價,也就是出現了所謂“麵粉貴過麵包”的現象。筆者認為,以下幾點是形成這一現象的主要原因。

      一、土地需求的旺盛並不意味著房地產業的旺盛,更不意味著房地產需求的全麵複蘇。部分土地(尤其是那些廣被關注地段的地塊),隻是被當作資本運作的“標的物”,在不斷的炒作過程中,從上一家轉手到下一家,可以使上一家獲利了結,下一家再去尋找新的轉手對象,獲得收益,最後一棒的接手者雖然要承擔風險損失,但在現行製度下,其風險損失並不大,隻是拍賣成交價很小一個比例的保證金,真正承接最後一棒的永遠是當地政府。企業之所以會不計成本收益地爭當“地王”,根本原因就在於,比起巨大的風險收益,其付出的資金成本是很低的,其可能承受的風險損失也很小。

      事實上,炒作土地的企業行為,綁架了當地政府,使得政府不敢嚴格執行一定年限後不進行實際開發的閑置土地予以收回的法規。如果當地政府嚴格執法的話,不僅無法使土地得到及時開發,反而使得以土地為“標的物”的資本運作無法展開,與資本運作相關的各種利益當地政府也無法得到。

      二、土地價格的高企,是在人為製造“房地產價格穩定上升”的信號指示,試圖再次讓全社會樹立房地產業高收益以及房地產價格不斷上漲的“信念”。各地“地王”的不斷湧現,有意無意地給出近期內當地房地產價格不可能下跌的信息。“地王”信號的放出,無論真假都真實地影響著潛在購房者對價格走向的判斷,會讓有意購買“地王”周邊乃至整個城市住房的需求者擔心價格上漲。但凡“地王”一出,周邊的開發商都會借著“地王”造勢,或提價、或促銷而形成高價土地的價格蔓延效應。

      三、新一輪“地王”多為上市公司或國有控股企業,他們之所以爭當“地王”,原因在於土地價格、房地產價格與資本獲得之間的聯動關係。這些企業中,上市公司通過資本市場、國有企業以國家信用通過銀行信貸,能夠低成本地獲得大量融資,而在融資沒有好的去向的狀況下隻得去購買土地,而購買高價土地的投資,可推動房價的上漲,進而推動公司預期收益率的上漲。實質上形成了一種土地、房地產、融資三者之間的聯動循環。上市公司在這一循環過程中,實現了在資本市場和房地產市場的雙重利益。如果房價下跌、土地價格下跌,風險就轉嫁給了提供融資的銀行和購買其股票的投資者。

      四、在當前的宏觀經濟形勢下,經濟複蘇並非穩定向好,總體上需求不足、產能過剩的狀況並沒有根本性地改變,大部分實體經濟的產業都缺乏獲取利潤的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向,也就使得資金轉向了土地購買和土地儲備。

      針對上述問題,筆者認為,無論是房地產業的真正複蘇、房地產企業利潤的實現、政府土地財政收入的實現,都取決於宏觀經濟能否全麵性好轉、國民收入能否普遍提高、需求能否逐步旺盛,而不取決於“資本運作”的技巧。目前,在需求不足、產能過剩的情形下,國民收入快速增長缺乏依據,也就缺乏支撐房地產價格持續上漲的可支配收入基礎。“資本運作”或許能夠使個別企業從中獲利,但對整體經濟、對政府收入、對民眾收入並不能帶來有利的促進因素。因此,無論是房地產整體行業、還是政府,對於“地王”現象,都應采取謹慎的態度。

      在當前的經濟形勢下,複蘇的勢頭是極其脆弱的,如果宏觀經濟管理部門的政策總是著眼於短期增長和短期利益,對“地王”釋放虛假信號等行為采取放任甚至是推波助瀾態度的話,那麽,宏觀經濟稍有起色,就會被高資源成本、高利潤攫取而打壓,整體經濟的全麵複蘇將更加艱難。

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